“韩国房地产市场要崩”的恐慌正如瘟疫般在韩国投资圈“传染”。

雪崩？

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《亚州日报》日前援引韩国业界数据指出，2019-2021年活保意识的韩国房地产市场正陷入价量齐跌的窘境。

在占据韩国房地产大半壁江山的首尔，部分公寓价格下跌了30-40%，成交量则暴跌70%以上。5月3日，韩国房地产信息服务企业“经济10000Lab”对法院登记信息进行分析，结果显示，今年第一季度首次购房（包括公寓、联排别墅、商务楼）人数达到6.8105万人，创2010年开始进行相关统计以来第一季度的最低值。2021年第一季度，首次购房者数量达到了14.8961万人，创下了历史最高纪录。

尽管一些业内人士，如荷兰国际集团银行（ING）韩日市场高级经济师闵柱刚认为，韩国、尤其首尔房地产市场自2022年7月开始暴跌，去年3-4季度跌幅变陡，但去年10月韩国部分地方政府开始取消大部分主要抵押贷款条件和房屋销售法规限制，令房地产市场有所企稳，今年一季度以来呈现低位“躺平”和缓速下跌的走势，但即便有“韩国楼市多头女王”之称的她也在5月24日发布的投资报告中承认，“负责任的预计，是韩国房地产市场2023年全年都将持续低迷，且首尔以外的情况会较首尔更严重”。

而另一些业内专家则悲观得多。

REA Group 高级经济学家格雷格（Eleanor Creagh）认为，韩国房地产市场因前几年的过度投机业已饱和，且随着人口老龄化和人口减少，即便首尔，市中心公寓空置率也在上升，首尔以外还有严重的人口外流问题，房地产市场长线前景就更难乐观。诚然，市场规律会促使地方政府和房地产开发商减少新开楼盘建设，但这在减少供应量的同时也可能对未来房地产市场投资和购买力期望值构成压力。

日前，韩国央行行长李昌镛在接受彭博社采访时表示，在房地产贷款拖欠率上升的情况下，金融部门的风险不断增加，“需要政府动用政策手段调节”。

但闵柱刚却认为，政府的政策调节实际上帮了倒忙：此前的文在寅政府追求“房屋可负担”，自执政以来不断推行抑制房地产价格的政策，包括限制房地产投资（即购买投资性房产用于出租）和对多个业主征收重税，目的是稳定房价，但此举反倒被炒房者解读为“房屋供不应求趁早抢购否则过时不候”，资金叠加杠杆，疯狂涌入楼市以期抢在更严厉政策调控之前；而现任尹锡悦政府上台后又亦步亦趋追随美国高利率，手忙脚乱以高利率应对通胀压力，结果导致住房负担能力指数从平均50左右直冲80——按照她的计算，韩国住房负担能力指数一旦达到80，需求下降趋势就难以撼动。

个中大有文章

韩国是著名的出口导向型经济，尽管如此，住房和建筑在其内需部分的占比也是举足轻重的。以GDP 计算，建筑支出占2022 年名义GDP 总额的15% 左右，包括建筑施工和土木工程。在工业生产中，建筑业约占整个韩国工业的6%。在劳动力市场，建筑业在2022 年创造了超过210 万个工作岗位，相当于总就业人数的7.6%。就金融业而言，与房地产相关的信贷是金融体系的重要组成部分。家庭抵押贷款占家庭债务总额的54.2%（截至2022 年），而截至2022 年6 月，房地产项目融资余额为112 万亿韩元（占GDP 的5.7%）。由于房地产及其相关行业对大多数普通韩国民众的关联度、感知度远比外向型经济部门要高，因此房地产市场的风吹草动，对社会的震撼力要比上述冷冰冰的数据更加重要得多。

许多分析家指出，2020-2021年韩国房地产市场的大幅走热本身就极不正常：当时，尽管左翼政府试图通过金融政策手段平抑房价，但决策层面对疫情和进出口市场严峻的外部环境，始终保持着较低的利率水漂，并因此形成了长期持续的、对购房者极为有利的金融和财政政策宽松环境。自2020 年初以来，抵押贷款利率一直保持在历史低位约一年半的时间。商业银行放宽了个人贷款条件，以应对Covid 封锁带来的负面冲击，加上其它投资领域赢利困难，最终导致资金叠加杠杆疯狂涌入楼市。自去年底韩国被迫追随美联储高利率政策，浮动房贷利率扶摇直上，而当时逾7成韩国未偿还房贷都是基于浮动利率，陡增的信贷负担不但吓退了新来者，还压垮了大批存量投资者，最终导致了戏剧性的雪崩局面。

许多熟悉韩国房地产市场的人士指出，韩国独有的“传贳”房屋租赁制度，既是去年7月前韩国房地产市场狂飙突进的主力推手，也是如今韩国楼市大崩盘的罪魁，可谓成也萧何，败也萧何。

所谓“传贳”，是韩国独有的一种房屋租赁模式，租户一次性支付大笔押金（通常约为房产价值的70%）以支付两年的租金，房东在合同结束时返还押金。这种独特的模式介于租房和购房之间，其目的是让房东和租房者都能降低持有房屋的成本，同时降低自己在账面上的房屋信贷负担，便利从金融机构获得更多房贷。由于“传贳”的流行，本来只能负担一两套住宅的房东如今可凭借租金维持较低的账面按揭率，从而借到更多房贷，再用这些房贷持有更多住宅用于“传贳”，而原本住不起中意房屋的房客也可轻松负担，至少在两年内无须担心租金压力，从而刺激产生更多租赁需求——而这又反过来刺激更多房东加入“传贳”房大盘的行列。

通常，在房价上涨、“传贳”市场正常运转的情况下，返还“传贳”押金不会造成大问题，因为新租客并不难找，而且押金也会随着房价上涨而相应增加。但一旦房价大幅下跌，房东就不得不降低“传贳”价格，并挪用自有资金填补缺口，如此一来，原本掩盖在“传贳”繁华之后、悄然飙升的杠杆泡沫风险，便会如定时炸弹般轰然炸响，让无数醉心于押宝并加注“传贳”的房东和投资者资金链断裂，并殃及在虚假“低按揭负担”诱导下大量放贷给“传贳”的金融机构。

不仅如此，“传贳”的断链还导致大量“‘传贳’骗局”的涌现：所谓“‘传贳’骗局”，指承租人（押金的担保债权人）在租赁合同解除后1个月内无正当理由未能收回押金，或者对承租人的财产进行拍卖或公开出售的情况。租赁合同期内租赁，分派后承租人未收回押金”。公平讲，发生在当前韩国、尤其首尔都市圈的所谓“‘传贳’骗局”，绝大多数并非真的主观行骗，而是资金链断裂的不可抗力所造成，问题在于租房者两年后“连房带钱血本无归”的客观事实是放在这里的，“‘传贳’骗局”说法的不胫而走，必然导致租户越来越多远离“传贳”，从而令房东更难寻找接盘者，加速和加剧了韩国楼市的崩盘，并累计上、下游行业和普通的房屋租售市场。

解决难期乐观

“韩国楼市多头女王”闵柱刚认为，韩国房地产市场“还有救”，理由包括需求仍在（她指出韩国全国约44%的家庭没有自己住房，首尔这一比例更高达51%），房屋调控政策的放松，浮动利率按揭比例下降（存量贷款占比高达70%以上，新增贷款占比仅40%），以及预期高利率政策将在2023年下半年结束等。

问题在于，韩国本轮从降息到加息的戏剧性反转，原本就是追随美联储的“输入性政策变数”，随着美联储重申将继续加息并维持高利率政策，韩国央行自行其是的悬念已经不大；数据显示，2021年初以来，韩国个人债务重组申请数量同比增长405以上，这是2003年“信用卡危机”以来最高的，这表明韩国普通民众的财务状况、尤其预期空前恶化，这对房地产市场而言，绝对是最坏的消息。

不仅如此，决策层的考量也未必和房地产投资者在一个频道上：6月6日，韩国央行行长李昌镛在纪念韩国央行成立73周年集会上讲话，对房地产市场长期累积的金融风险公开表示担忧，宣称“从中长期来看，有必要与相关机构合作，找到一种让家庭债务顺利去杠杆化的方法，这样金融失衡就不会再次累积”，更特别反复提及“随着非银行的重要性和系统的复杂性增加，仅针对银行很难实现整个国民经济的金融稳定目标”、“如有必要，应制定实现金融稳定目标的措施”——很显然，央行的确正如闵柱刚等“多头”所愿，在密集释放调控信号，但所释放出的信号，却似正与其所期待的背道而驰，决策层当然担心房地产市场崩盘，但更担心杠杆泡沫堆积压垮整个韩国经济和金融大厦，且他们或许还认为，任由“传贳”堆砌起越来越高、由杠杆组成的“通天塔”，或许是一种更危险的长期性风险。