在成都有这样一个项目，他位于高新区核心板块，被新会展中心和天府软件园包围，一街之隔是城南最高的甲级写字楼。

产业环绕，交通便捷，配套丰富，栋栋对湖，户户带花园， 依旧不能拯救他深陷沼泽中的命运。

高新区和他同期开盘的项目，如今房价已经上涨超4倍；周边的项目挂牌价都在3万左右，而他的挂牌价仅2万/㎡，成交价还在1.6万/㎡上下苦苦挣扎。

(资料图片)

这个项目就是曾经被夸赞为“充满颠覆、且极具建设意义的革命”的 高新区早期豪宅天鹅湖花园。

为什么位置佳、配套丰富的早期豪宅如今还比不上刚需房源，一起来看看天鹅湖花园深陷沼泽的原因，以后买房避开这类房源。

01

成都早期豪宅

位置好，产品具有创新性

天鹅湖花园在世纪城，位于天府大道中段177号。

项目北侧是中国会展标志性场馆世纪城新国际会展中心，南侧是中国最大的专业软件园区天府软件园。

西侧是天府二街，有东方希望天祥广场、蜀都中心等具有标志性的写字楼。

天鹅湖花园位于板块C位，板块还是一个高质量的产业板块。

项目周边交通非常发达， 地铁1号线和18号线的换乘站世纪城站，就在项目门口。

项目西侧有门可以直通天府大道，南侧世纪城路也连接天府大道，不管是自驾出行还是乘坐公共交通都非常便捷。

如果在世纪城或是软件园工作，还能十分钟内步行上班，可以说是打工人最理想的居所。

项目南侧自带底商，周边项目也有商业部分，满足日常生活完全不成问题，3公里内还有世豪广场、SKP、环球购物中心等大型商业， 商业配套算得上优秀。

天鹅湖花园当初开盘的时候号称是成都第四代住宅，当年众多媒体形容他是“一组具有超前理念历久弥新的生态建筑”；“充满颠覆、且极具建设意义的革命”。

天鹅湖花园被200亩的天鹅湖环绕，容积率1.79，楼间距非常宽，整体绿化率达到了59%。

天鹅湖花园也是真的有湖、有黑天鹅、有花园，还户户有花园。

天鹅湖花园主要是2T2、2T3、2T4的“ 空中生态花园大平层”，主力户型在200-700㎡之间， 几乎每户都带有环形的花园阳台，住宅面积和花园面积几乎达到了1:1的比例。

按理说这个产品理念新颖、区位优势明显的项目不管是在新房还是在二手市场应该都非常能打。

这个项目在开盘的时候确实热度非常高，但在二手市场 和周边的项目相比，价格可以说是深陷沼泽地， 成都几轮大涨都没带动的那种。

02

缺陷明显，价格深陷地沼泽

天鹅湖花园本月挂牌均价为20206元/㎡。

最近 二手成交价大多在1.6万/㎡左右，历史最高成交价也才21465元/㎡。

该项目2007年左右开盘，当时均价5800元/㎡。

2017年该项目部分房源二手成交价就已经超过1.5万/㎡。

如今该项目的二手成交价大多在1.6万/㎡，这几年项目几乎没有上涨， 就像成都上涨没通知到他一样。

和项目同期开盘的华润凤凰城，如今二手挂牌价已经超过3.4万/㎡。

项目南侧的ICON英郡本月二手挂牌28491元/㎡，东侧的龙湖世纪峰景本月二手挂牌均价32505元/㎡。

和周边项目的价格比，天鹅湖花园的价格称得上惨烈， 这个结果是多重原因造成的。

首先交通是把双刃剑， 项目所处的位置交通方便，但是会展中心遇上活动车流量非常大，时常会造成拥堵，早晚高峰的天府大道也会造成用的。

再加上车流量非常大， 噪音侵扰是不可避免的事情。

其次，教育资源拉跨； 周边公立幼儿园仅有高新区世纪城幼儿园，距离项目1千米左右，按照划片，该项目应该入读高新区菁蓉小学，距离项目1.8公里左右，教育资源一般，距离也非常远。

不过这两个问题是周边项目也会面临的问题，对房价会有很大影响但起不到决定性作用。

真正拉开价格差距的，还是项目自身存在的问题。

首先是户型上面的问题，房倚景导致户型奇形怪状，且户型灵活性低。

比如这个202㎡的户型，该户型是三室两厅。

为了最大程度的保证观景， 导致整个房子呈现不规则形状。

该房源厨房仅4.58㎡，厨房还没有入户花园大，但凡多半个人都装不下的程度。

从面积分配上可以看到，主卧几乎占据整个房子三分之一的面积，应该是想最大程度的保证主卧的舒适度，但主卧现有面积分配并不算合理，实际居住面积完全不像是200㎡的房子应该有的。

客餐厅之间过道面积就1㎡左右，两个空间分开，加上过窄的过道， 整个房子都比较逼仄且采光也会大打折扣。

不规则的户型中， 适合做出调整的地方恰好都是承重墙，导致户型灵活性变低。

再看这个250㎡的房源，这个户型算是所有户型中比较方正的。

看到这个户型脑子里就一个想法——浪费， 无意义的空间划分，导致大面积的空间被浪费，整体被切割得非常破碎，动线混乱。

该户型依旧是最大程度的保证主卧的舒适度，不过18.2的门厅加上29.8㎡的过道就怎么看怎么离谱，250㎡的房源，卫生间居然还是暗卫，确实很具有颠覆性。

其次，天鹅湖花园大部分房源面积过大，总价较高。

200-700㎡的户型，就算是单价挂牌一万多，总价也都在300万以上了。

处于一种刚需买不起，改善看不上的尴尬状态。

再其次物业服务差，基础设施维护不到位，导致小区加速老化。

天鹅湖花园之前的物业是众所周知的差，现在还能在业主论坛里搜到前物业的一些信息。

物业服务差，小区内公共设施维护不到位，让本就房龄就已经比较大项目看起来更沧桑。

再加上这种湖景房，后期维护需要投入大量人力物力，但是 天鹅湖的维护并没有想象中好，加分项会逐渐变成减分项。

在业主的努力下如今物业公司已经更换，不过之前对小区设施的负面影响和给大家留下的负面印象很难消除。

最后加上项目维权、“封桥大战”、还有莫名其妙的阿飘传言等都存在一定的负面影响。

如果你需要购房，你会选择天鹅湖花园吗？