【裁判要旨】

(资料图)

1.人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。  

2. 当事人主张违约损害赔偿的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。                    

【案件基本事实】  

2004年7月1日，净某土地收储中心与嘉某公司签订《建设工程施工合同》，约定工程名称为“茗某小区”，合同价款为6653705元。税务机关代开统一发票中标有“建筑工程款（茗某小区建筑工程）”字样。

2004年7月12日，净某土地收储中心（甲方）与嘉某公司（乙方）就购买房屋用于回迁安置签订《房屋采购合同书》，约定：1.建筑面积约65000平方米（以实际建筑面积为准）；2.户型按甲方要求设计，工程质量以市质检站验收核定合格为准；3.2005年6月末工程竣工达到使用要求；4.工程结算方法按建筑面积：住宅1420元/平方米，车库2600元/平方米，商服3600元/平方米，最后以产权部门确认的面积多退少补，总面积约65000平方米，总金额约1.15亿元人民币；5.甲方按工程进度支付乙方工程款，在2004年12月31日前共支付3000万元；房屋主体完毕后3日内再支付合同价款的40%；塑钢窗安装完3日内再支付合同价款的25%；全部完工后结清剩余尾款；每延期一天，应支付工程合同价款的万分之一利息；6.煤气初装费、楼宇门等均由用户负责；7.甲方责任：……小区工程完工后，甲方全部购买用于回迁安置；甲方保证按合同约定按时支付工程款，否则导致工程停工、工期拖延由甲方负责；8.乙方责任：……乙方保证于2005年6月末达到使用条件，如果工期拖延，延期一天扣除工程款的万分之一；8.违约责任：……任何一方违约，应负责因违约造成的损失，均应支付违约金，违约金为工程总投资的百分之三。房屋交工后如甲方不能支付全部合同价款，采取以土地抵购房款方式解决。

2004年7月15日，双方签订《补充协议》，约定：协议生效15日内，甲方向乙方支付500万元；2004年9月1日支付1500万元；2004年10月15日支付1000万元；房屋主体完毕后3日内再支付合同价款的40%；塑钢窗安装完再支付合同价款25%；工程全部完工后，甲方结清剩余尾款，甲方每延期一天付款应支付工程合同价款万分之一利息。

2005年12月15日，案涉工程竣工，建委于2007年5月25日核发《建设工程竣工验收备案证》。

2009年2月21日，嘉某公司与净某土地收储中心签署《茗某小区移交认定单（住宅）》，载明：建筑面积56196.15平方米，其中住宅面积35367.9平方米，343套，于2009年2月12日移交管委会。移交后，以上所有住宅产权归管委会所有；同日，双方签署《茗某小区移交认定单（商业用房、车库）》：建筑面积56196.15平方米，其中公建面积18094.70平方米，43套，车库面积2733.55平方米，135套，于2009年2月12日移交管委会。移交后，以上所有商业用房、车库产权归管委会所有。移交认定单后附有相关房产详细信息。

嘉某公司已将案涉项目中两个车库和四套商业用房销售给他人。

净某土地收储中心已支付茗某小区购房款114346295元。

【原告诉讼请求】  

净某土地收储中心诉讼请求：1.嘉某公司将34321.49平方米住宅、15240.08平方米商业用房和2707.15平方米车库的所有权，登记办理至净某土地收储中心名下；2.嘉某公司返还7491.65平方米阁楼价款；3.嘉某公司将实际登记用途为办公，但按住宅交付的847.1平方米房屋和按商业交付的687.57平方米房屋，按认定单约定的用途为净某土地收储中心办理产权登记；4.嘉某公司实际不能按移交认定单交付并办理产权的房屋，按茗某小区相同用途房屋评估现价返还价款；5.嘉某公司在相同地区和地段，补足合同约定65000平方米团购房面积不足部分，即8803.75平方米的住宅，并将产权办理至净某土地收储中心名下；6.嘉某公司赔偿安置过渡款损失60009186元；7．嘉某公司赔偿未实际交付商业用房租金损失17862238元；8.嘉某公司支付净某土地收储中心违约金363万元；9.诉讼费由嘉某公司承担。

嘉某公司反诉请求：1.净某土地收储中心支付购房款2373585元；2.净某土地收储中心给付利息43756533元；3.净某土地收储中心支付违约金345万元；4.净某土地收储中心支付采暖费1808141元；5.本诉及反诉费用由净某土地收储中心承担。

【法院裁判】  

一审判决：一、嘉某公司将52268.72平方米房屋的所有权办理至净某土地收储中心名下；二、驳回净某土地收储中心除“判令嘉某公司将因一房二卖、以配套设施用房和无规划房屋充抵商业用房而导致实际不能按移交认定单交付并办理产权的房屋，按茗某小区相同用途房屋的评估现价返还价款”和“判令嘉某公司按合同约定支付违约金363万元”诉请请求以外的其他诉讼请求；三、驳回嘉某公司要求净某土地收储中心支付采暖费1808141元的诉讼请求。

最高院二审判决：驳回上诉，维持原判。

【争议焦点评析】

本案系人民法院就净某土地收储中心的部分诉讼请求及嘉某公司的部分反诉请求作出的先行判决。

一、本案能否对当事人部分诉讼请求作出先行判决

1.先行判决相关规定

《民事诉讼法》第一百五十六条规定：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”。

据此，人民法院作出先行判决的条件：

（1）与先行判决诉请有关的事实已经查明；

（2）先行判决的诉请与未予判决的诉请相互独立，具有可分性；

（3）原则上，先行判决的诉请具有紧迫性。

2.人民法院作出本案先行判决是否符合法律规定

（1）净某土地收储中心要求嘉某公司交付房产并办理产权登记，关乎被拆迁人切身利益，对化解社会矛盾意义重大，宜尽快处理。在已经查清相关事实的情况下，一审法院先行判决嘉某公司将52268.72平方米房屋的所有权办理至净某土地收储中心名下，二审法院予以维持，符合前述法律规定。

（2）净某土地收储中心要求嘉某公司返还部分阁楼价款、赔偿拆迁安置过渡款和未交付商业用房的租金损失，以及净某土地收储中心是否应向嘉某公司支付采暖费之诉求，尽管不具有判决的紧迫性，但在相关案件事实已经查清，前述诉求与其他诉求相对独立，一审法院一并就前述诉求先行判决，不属错误判决情形；二审法院未改判，不违反法律规定。

二、关于嘉某公司是否应当继续交付8803.75平方米住宅并办理过户登记，以及赔偿因迟延交付产生的拆迁安置过渡款问题

（一）嘉某公司是否负有继续交付8803.75平方米住宅义务

1.嘉某公司应交付房屋类别、面积相关约定

（1）案涉《房屋采购合同书》约定，嘉某公司应交付建筑面积约65000平方米的房屋，最终以实际建筑面积为准，表明65000平方米并非是嘉某公司最终确定的应交付面积，不能以该面积作为认定嘉某公司是否已履行交付义务的依据。

（2）案涉《房屋采购合同书》并未明确约定嘉某公司应交付的各类房屋具体面积及套数，也就无法确定嘉某公司应交付的住宅面积及套数。

2.嘉某公司履行交房义务情况

（1）净某土地收储中心已接收的房产按合同约定各类单价计算的总价值，已超过净某土地收储中心已付房款及合同约定的总金额。

（2）净某土地收储中心在会同各部门接收房产时，未就嘉某公司交付房屋提出异议。

综上，现有证据不能确定嘉某公司负有继续交付8803.75平方米住宅的义务。

（二）净某土地收储中心主张是否成立

净某土地收储中心要求嘉某公司交付住宅并办理过户登记，赔偿过渡款主张不能成立。理由在于：

1.净某土地收储中心不能证实嘉某公司负有继续交付8803.75平方米住宅的义务；其主张嘉某公司继续交付住宅，缺乏合同依据。

2.在嘉某公司已交付房产的价值超出合同约定金额及已付价款的情况下，净某土地收储中心主张嘉某公司再行交付8803.75平方米住宅，但又拒绝支付该对价，不符合等价有偿原则及公平原则。

3.案涉茗某小区项目已没有可继续交付的房屋，嘉某公司客观上存在履行不能。

4.因嘉某公司没有继续交付8803.75平方米住宅的义务，净某土地收储中心要求嘉某公司办理房屋过户登记，赔偿过渡款，没有事实与法律依据，不能成立。

三、关于嘉某公司应否办理房产用途变更问题

净某土地收储中心要求嘉某公司将实际登记用途为办公，但按住宅交付的847.1平方米房屋和按商业交付的687.57平方米房屋，按认定单约定的用途为净某土地收储中心办理产权登记。一审判决驳回其诉求；二审判决予以维持，理由在于：

1.案涉房屋用途能否变更，具有不确定性

《城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示”。

根据前述规定，城乡规划主管部门对建设项目房屋性质变更申请有审查决定权；在案涉项目房屋已经办理初始产权登记，房屋性质已经载于不动产登记簿的情况下，即便嘉某公司申请变更房屋规划用途，能否得到批准，具有极大不确定性。

2.要求嘉某公司按照变更后的规划用途办理不动产登记属于履行不能

现有证据无法证明该两处房产具备获得相关部门许可变更规划的条件，无法证明前述房产可根据变更后的规划办理用途变更。

《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

(一) 法律上或者事实上不能履行;……”

净某土地收储中心要求嘉某公司按照变更后的规划用途办理不动产登记属于在事实上不能履行的情形，其诉求无法得到支持。一审法院驳回其诉求，二审维持，并无不当。

3.净某土地收储中心权利救济方式

尽管一审、二审判决未支持净某土地收储中心要求嘉某公司按照变更后的规划用途办理不动产登记主张，但并不意味着净某土地收储中心无法向嘉某公司主张权利。其可以另案以该公司未按照移交认定单约定的用途登记房屋性质，存在违约为由，要求嘉某公司支付违约金并赔偿损失。

四、关于嘉某公司应否赔偿其无法交付的商业用房所涉的租金损失的问题

（一）嘉某公司应交付商业用房面积相关约定

1.案涉《房屋采购合同书》约定，嘉某公司应交付建筑面积约65000平方米的房屋，最终交付房屋面积以实际建筑面积为准，表明65000平方米并非是嘉某公司最终确定的应交付面积，不能以该面积作为认定嘉某公司是否已履行交付义务的依据。

案涉《房屋采购合同书》并未明确约定嘉某公司应交付的各类房屋具体面积及套数，亦无法确定嘉某公司应交付的商业用房具体面积及套数。

2.嘉某公司交付商业用房情况

（1）净某土地收储中心已接收的房产按合同约定各类单价计算的总价值，已超过净某土地收储中心已付房款及合同约定的总金额。

（2）净某土地收储中心在会同各部门接收房产时，未就嘉某公司交付房屋提出异议。

综上，现有证据不能证明嘉某公司存在未按约定交付商业用房之违约行为。

（二）净某土地收储中心赔偿损失主张是否成立

净某土地收储中心要求嘉某公司赔偿其无法交付的商业用房所涉的租金损失主张不能成立。理由在于：

1.净某土地收储中心提起违约损害赔偿之诉，要求嘉某公司赔偿其无法交付的商业用房所涉的租金损失；但现有证据不能证明嘉某公司存在未按约定交付商业用房之违约行为。净某土地收储中心诉求缺乏基本前提条件。

2.根据《民法典》第五百八十四条之规定，当事人主张违约损害赔偿的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

且不论嘉某公司不存在未按约定交付商业用房之违约行为。单就净某土地收储中心主张的损失看，案涉《房屋采购合同书》约定净某土地收储中心购买房屋系用于回迁安置被拆迁人而非出租营利，其主张的商业用房租金损失，既非实际损失亦非订立合同时所能预见的可得利益损失，不属于应予赔偿范围，其诉求亦缺乏事实与法律依据。